Flexplek: huur of dienst

Op 31 augustus 2017 heeft de rechtbank Amsterdam in kort geding een uitspraak gedaan over een huurder van een flexplek in een kantoorverzamelgebouw. Heeft de huurder dan recht op huurbescherming?

Feiten

Een IT ondernemer is per 1 april 2016 een gebruiksovereenkomst (‘Membership Agreement’) voor een flexplek aangegaan met WeWork. Het internationale WeWork exploiteert in Amsterdam twee gebouwen waarin ondernemers met een flexwerkplek gebruik kunnen maken van kantoorfaciliteiten. De dienstverlening is vergelijkbaar met die van concurrenten Tribes en Spaces. Eiser betaalde een maandelijkse vergoeding van EUR 235,- voor zijn ‘lidmaatschap’. Op basis van het lidmaatschap had eiser recht op een eigen bureau in een gedeelde ruimte op één locatie (een dedicated desk). De IT ondernemer had eerst een hotdesk, die recht gaf op een werkplek in een gemeenschappelijke ruimte en daarna verschillende dedicated desks.

Tussen partijen ontstond discussie over het gebruik van de faciliteiten door de IT ondernemer en de manier waarop deze zich gedroeg tegen het personeel van WeWork. Zo zou eiser gebruik maken van vergaderruimten zonder deze van te voren te reserveren. Uiteindelijk was dit voor WeWork aanleiding om de overeenkomst op te zeggen met inachtneming van de opzegtermijn van drie maanden. De algemene voorwaarden boden deze mogelijkheid.

Stellingen

Eiser stelt dat sprake is van een (reguliere) huurovereenkomst voor kantoorruimte en geen dienstenovereenkomst. Dit zou betekenen dat eiser een beroep kan doen op ontruimingsbescherming. WeWork betwist dit en stelt dat er weliswaar sprake is van een huurovereenkomst, maar dat er geen sprake is van een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:230a BW (voor kantoorruimte) en dat eiser daarom geen beroep toekwam op ontruimingsbescherming.

Rechtbank

De benaming van de overeenkomst (‘lidmaatschapsovereenkomst’) is niet van belang voor de beoordeling. Het gaat erom wat partijen bij het aangaan van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan en wat zij over en weer van elkaar hebben mogen verwachten. De rechtbank is van oordeel dat de overeenkomst elementen bevat van huur, maar dat dit niet automatisch tot het oordeel leidt dat artikel 7:230a BW van toepassing is. Anderzijds stelt de rechtbank dat evenmin aannemelijk is dat het slechts de huur van een roerende zaak betrof en dus geen kantoorruimte, zoals WeWork betoogt. De rechtbank vindt de huur van een flexplek een gemengde overeenkomst, waarbij naast huurelementen ook dienstverleningsaspecten een rol spelen.

Oordeel rechtbank

De rechtbank oordeelt daarom in kort geding dat WeWork de overeenkomst voor twee maanden moet voortzetten en bepaalt dat deze verplichting vervalt indien de eiser dan niet uiterlijk binnen die twee maanden een (officiële) procedure voor huurbescherming is gestart. In die procedure dient vervolgens definitief te worden bepaald of sprake is van een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:230a BW.

De uitspraak is te vinden onder deze link.

Conclusie

De huurder / gebruiker krijgt van de rechter een mogelijkheid om een procedure te beginnen om een beroep op huurbescherming te doen. Volgens de wet mag hangende zo’n procedure geen ontruiming plaatsvinden. Dit is een uitspraak in kort geding. Het is geen principiële uitspraak van de Amsterdamse rechtbank, die de bal nog even voor zich uit schopt. De voor de praktijk belangrijke vraag of een gebruiksovereenkomst voor een flexwerkplek een normale huurovereenkomst is of niet, is hiermee helaas nog niet beantwoord.

Hoe om te gaan met nakoming en opzegging ingeval van een flexplek blijft dan ook nog onduidelijk. Voor vragen hierover kunt u contact met ons opnemen.