Indexering huurprijs door verhuurder

Hof Amsterdam heeft op 14 maart 2017 uitspraak gedaan over een veel voorkomende indexatiebepaling in een huurovereenkomst. Een verhuurder vorderde, nadat al jaren waren verstreken, alsnog de jaarlijkse indexering van de huurprijs. Terecht of niet?

Deze huurder huurde sinds 1997 een bedrijfsruimte. In de huurovereenkomst was bepaald dat jaarlijks, voor het eerst per 1 mei 1998, de huurprijs zal worden geïndexeerd. Tot 2002 vindt er indexatie en verhoging van de huurprijs plaats. In november 2013 sprak verhuurder huurder aan om alsnog de jaarlijks indexatie tussen 2002 en 2013 te voldoen. Op dat moment bedroeg de ‘achterstallige’ huurprijs op grond van deze indexatie circa EUR 32.000.

Huurder en kantonrechter

Huurder stelde zich op het standpunt dat zij er gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat verhuurder geen aanspraak meer zou maken op de mogelijkheid de huur jaarlijks te indexeren. Met name omdat verhuurder hiervan sinds 2002 geen gebruik had gemaakt. Hiermee had verhuurder volgens huurder afgezien van haar recht om aanspraak te maken op de indexatie, zogenaamde rechtsverwerking. De kantonrechter honoreerde dit standpunt van huurder en wijst de vordering van verhuurder af.

Hof Amsterdam over de huurprijsindexering

Het hof is het niet eens met het oordeel van de lagere rechter. Het hof is van mening dat bij de huurder niet het gerechtvaardigd vertrouwen heeft kunnen ontstaan dat verhuurder definitief af zou zien van de jaarlijkse indexatie. Het hof stelt dat een beroep op rechtsverwerking slechts in uitzonderlijke gevallen gegrond wordt geacht en dat daarvoor is vereist dat verhuurder zich heeft gedragen op een wijze die onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van het betrokken recht (de indexering). Het maandelijks en over een lange periode factureren van een onaangepaste huurprijs kwalificeert in dat kader niet als rechtsverwerking. Volgens het hof rust op huurder ook een eigen verantwoordelijkheid om in de gaten te houden wat de hoogte van de door haar verschuldigde huurprijs was. Dat verhuurder een professionele partij is, is in dat kader ook niet relevant.

Verjaring

Het hof oordeelt tevens dat de indexering kwalificeert als betaling van huur en daarom verjaart na een periode van vijf jaar. Nu de verhuurder voor het eerst op 26 november 2013 aanspraak heeft gemaakt op de geïndexeerde huurprijs, geldt dat de vorderingen ontstaan voor 26 november 2008 zijn verjaard. Overigens stond de verjaring niet in de weg aan het door indexeren door verhuurder van de jaarlijkse indexering vanaf mei 1999.

Conclusie

Een verhuurder dient zich te realiseren dat deze ook na lange tijd achteraf nog aanspraak kan maken op de geïndexeerde huurprijs. Een huurder heeft in dat kader een eigen verantwoordelijkheid om zich te vergewissen van de juistheid van de betaalde huurprijs. Indien de verhuurder vergeet om de huurprijs te indexeren, verjaart het recht op indexatie na verloop van vijf jaar.

De uitspraak is te vinden onder de volgende link.