Krakers, voorkomen is beter dan genezen..

By 27-11-2018 Vastgoed

Hoewel de meeste eigenaren van een woning of bedrijfspand het niet zullen denken, is kraken nog steeds aan de orde van de dag. Het is als eigenaar daarom goed om met dit risico rekening te houden en maatregelen te treffen om een kraak te voorkomen. Maar hoe doe je dat? En wat als je pand toch gekraakt blijkt? In dit blog ga ik op beide punten in en geef ik enkele praktische tips.

 

Wat is kraken?

Kraken is het in gebruik nemen van een pand door onbekenden, zonder dat zij hiertoe toestemming hebben van de eigenaar. Kraken is sinds 2010 bij wet verboden en strafbaar. De reden hiervan is dat krakers regelmatig overlast veroorzaken en schade toebrengen aan het gekraakte pand en de voorzieningen en installaties daarin. Daarnaast ontstaan er regelmatig gevaarlijke situaties als gevolg van de kraak en maken krakers het voor de eigenaar vaak onmogelijk om het pand nog te betreden. Een voorbeeld uit mijn praktijk leidde er recent toe dat de levering van het pand aan een koper niet dreigde door te gaan omdat de eigenaar zijn eigen pand niet meer kon betreden door een kraak.

Voorkomen is beter dan genezen..

Er zijn gelukkig een aantal maatregelen waarmee een kraak relatief eenvoudig kan worden voorkomen:

(i)         Verhuur en leegstandbeheer

Het lijkt een open deur maar de beste oplossing is om te voorkomen dat het pand leeg komt te staan. Indien dit niet mogelijk is, is het aan te raden om het pand te verhuren, in gebruik om niet te geven of een leegstandbeheerder het pand te laten beheren.

Verhuur is gezien het wettelijke kader zoals huurbescherming meestal geen optie. Als eigenaar zal je immers niet op elk gewenst moment de huur kunnen beëindigen. Bijvoorbeeld als je het pand zelf nodig hebt, wil (her)ontwikkelen of slopen. Concreet betekent dit dat verhuur enkel voor langere periodes een optie is en waarbij het voor de eigenaar, bij het aangaan van de huur, duidelijk is wanneer hij het pand zelf weer wil gebruiken.

Leegstandbeheer is daarentegen ook voor korte(re) periodes interessant. Er is meestal geen sprake van huurbescherming en de leegstandbeheerder neemt het volledige beheer op zich en zorgt desgewenst voor huurders op basis van antikraak. Op deze manier blijft het pand bewoond tot het moment dat je als eigenaar het pand weer nodig hebt. Hiermee beperkt de eigenaar de risico’s van een kraak maar behoudt wel flexibiliteit.

(ii)        Toezicht

Aanvullend is het van belang om toezicht te (laten) houden op het pand. Hierbij kan gedacht worden aan cameratoezicht, maar ook (particuliere) beveiliging. Overigens bieden de meeste leegstandbeheerders dergelijke diensten ook.

Toch gekraakt..

Maar wat doe je als blijkt dat het pand toch gekraakt is? Het belangrijkste is om direct actie te ondernemen. Naarmate de tijd vordert en de krakers uw pand langer bewonen, wordt het in juridisch opzicht lastiger om het pand te laten ontruimen. Dit geldt temeer als u als eigenaar op de hoogte bent van de krakers, maar desondanks geen actie onderneemt! Om uw pand te ontruimen zijn er twee mogelijkheden, namelijk via het strafrecht of het civiele recht.

Strafrechtelijke ontruiming krakers

De eerste stap bij een kraak is het doen van aangifte. Na de aangifte kan het Openbaar Ministerie (OM) besluiten om een ontruimingsprocedure te starten. Het OM zal eerst een ontruimingsbevel aan de krakers doen waarin de datum, waarop de ontruiming zal plaatsvinden, wordt aangekondigd. Het OM is dit verplicht, omdat de krakers in de gelegenheid moeten worden gesteld zich te verweren. Dit betekent dat de krakers, tot de aangekondigde ontruimingsdatum, de rechter in kort geding om een oordeel kunnen vragen. Doen zij dat niet of worden de krakers in het ongelijk gesteld, dan kan het pand worden ontruimd. Krakers -op advies van hun advocaat- zijn geneigd om het pand vrijwillig te verlaten indien het OM een sterke zaak heeft. Als eigenaar heb je daar invloed op door actief mee te denken en te schakelen met (de advocaat van) het OM.

De praktijk leert dat niet altijd actie wordt ondernomen door het OM. Met name als de krakers het pand al langere tijd bewonen en een beroep doen op het “huisrecht”. Als eigenaar ben je in dat geval aangewezen op de civielrechtelijke route.

Civielrechtelijke ontruiming

Civielrechtelijk stel je je als eigenaar op het standpunt dat door de krakers een inbreuk wordt gemaakt op jouw eigendomsrecht. De krakers hebben immers geen titel om het pand te gebruiken zoals een huurovereenkomst. Ook in deze situatie zullen de krakers een beroep doen op het huisrecht. De rechter maakt in een civiele procedure de afweging tussen het belang van de eigenaar en dat van de krakers (het mogelijk dakloos worden door de ontruiming). De eigenaar kan de ontruiming in het geval van spoedeisendheid vorderen in kort geding en anders in een bodemprocedure.

Tot slot

Hebt u als eigenaar (binnenkort) een leegstaand pand of te maken met een kraak, wacht dan niet en onderneem direct actie. Ik help u graag om de juiste maatregelen te nemen! U kunt contact met mij opnemen via email (f.feenstra@bwkpartners.com) of telefonisch via: 020-2400710.