Short stay juridisch bezien, hoe zit het ook alweer?

Short stay wordt juridisch steeds meer duidelijk. Dit type korte verhuur, via Airbnb bijvoorbeeld, heeft de laatste jaren een vlucht genomen. De explosieve groei is goed te begrijpen, want wie wil niet flink bijverdienen als je er toch niet bent? De deeleconomie is een feit.

Inleiding

Door de toenemende populariteit van -vooral- Airbnb hebben veel gemeenten inmiddels regels en beleid opgesteld. Vanwege de enorme groei van short stay en de grote financiële belangen, zijn er in de afgelopen periode een aanzienlijke hoeveelheid procedures gevoerd over Airbnb. In dit blog zal ik een overzicht geven van de do’s en don’ts als verhuurder en woningeigenaar bij korte termijn verhuur (short stay) via online platforms zoals Airbnb in het licht van de recente ontwikkelingen.

Short stay verhuur heeft positieve en negatieve aspecten

Over de positieve – en negatieve – maatschappelijke aspecten van Airbnb is veel gezegd en geschreven. Negatieve aspecten die daarbij veelvuldig worden genoemd zijn de overlast, de (brand)veiligheid en de bedrijfsmatige en commerciële motieven van dergelijke verhuur. Daarnaast wordt het leggen van beslag op de (toch al) beperkte woningvoorraad vaak genoemd, zeker nu Airbnb veelvuldig plaatsvindt in de steden waar de woningkrapte (en vaak hotelkrapte) het grootst is. Anderzijds zijn er ook positieve aspecten zoals de met de verhuur gepaard gaande inkomsten (zowel voor de verhuurder als de lokale economie) en de betere spreiding van toeristen over de stad.

Positie van een hoofdverhuurder bij short stay juridisch bezien

Mag de reguliere huurder het gehuurde appartement gebruiken voor short stay aan toeristen? Gebruikelijk is dat een huurovereenkomst een verbod voor huurder bevat voor onderhuur. In het veel gebruikte ROZ-model voor de verhuur van woonruimte is een dergelijk verbod standaard opgenomen. Airbnb wordt gekwalificeerd als een vorm van onderhuur. Ook bevatten de algemene bepalingen bij het ROZ-model een bepaling dat een huurder het gehuurde zelf dient te bewonen. Een overtreding van de huurovereenkomst wordt vaak bestraft met een boete. De huurder schiet bij verhuur via Airbnb dus tekort onder de huurovereenkomst. De verhuurder heeft dan de mogelijkheid om de rechter te verzoeken de huurovereenkomst te ontbinden en het gehuurde te ontruimen.

Juridische aspecten om wel te ontruimen bij short stay

Verhuurders hebben in de afgelopen periode – al dan niet met succes- geprobeerd van deze mogelijkheid gebruik te maken op het moment dat zij constateerden dat er zonder toestemming via Airbnb werd verhuurd. Aspecten die de rechter aanleiding gaven om de ontbinding en ontruiming toe te wijzen zijn onder meer:

(i)         de intensiteit van de verhuur via Airbnb, en dan met name intensieve verhuur in een kort tijdsbestek;

(ii)        overlast en/of klachten, zoals geluid, lekkage en afval;

(iii)        commerciële – of bedrijfsmatige verhuur;

(iv)       het schenden van andere afspraken in de huurovereenkomst (naast Airbnb), bijvoorbeeld een huurachterstand;

(v)        schending van de regels van de VvE;

(vi)       ondanks een waarschuwing doorgaan met de verhuur via Airbnb.

Juridische aspecten om niet te ontruimen bij short stay

Anderzijds zijn er ook een aantal aspecten uit rechterlijke uitspraken af te leiden op basis waarvan de rechter juist geen aanleiding zag om de ontbinding en ontruiming toe te staan. Hierbij moet gedacht worden aan:

(i)         geen overlast en/of klachten;

(ii)        de beperkte omvang van de verhuur, met name de intensiteit en het ontbreken van een commercieel of bedrijfsmatig oogpunt;

(iii)        geen huurachterstand of schending van andere afspraken in de huurovereenkomst;

(iv)       het gedurende lange tijd een goede huurder zijn geweest;

(v)        het stoppen met Airbnb nadat er is gewaarschuwd of wordt gedagvaard door de verhuurder.

In lang niet alle gevallen wijst de rechter de ontbinding en ontruiming toe, maar het gebeurt wel met groeiende regelmaat.

Afpakken van de short stay winst

Als alternatief ziet de rechter soms aanleiding om de huurder de winst van de verhuur aan de verhuurder te laten afdragen. De winst die een huurder met Airbnb heeft gemaakt, wordt gezien als schade van de verhuurder. Dit kan serieus in de papieren lopen, zeker als er intensief en over een lange periode is verhuurd. Zo zijn er uitspraken waarbij de huurder duizenden euro’s moest afdragen aan de verhuurder.

Positie van een woningeigenaar bij short stay juridisch bezien

De juridische positie ten opzichte van de Vereniging van Eigenaars

Wanneer je een appartement bezit en er een Vereniging van Eigenaars (VvE) is, is vaak de toestemming nodig van de VvE voor verhuur via Airbnb. Het gebruik als short stay is namelijk geen traditionele woonbestemming die de VvE-regels voor appartementen voorschrijven, maar het gaat om recreatieve verhuur, dat in veel VvE-regels ook nog eens expliciet is verboden. Verhuur je als eigenaar dan toch, dan handel je in strijd met de splitsingsakte, het splitsingsreglement en/of het huishoudelijk reglement. Naast de discussies en problemen die hierdoor kunnen ontstaan tussen de appartementseigenaren, bestaan er ook splitsingsakten en – reglementen waar een overtreding een boete betekent. Controleer de splitsingsakte dus goed en vraag indien nodig de toestemming van de VvE voordat je tot short stay verhuur overgaat.

De juridische positie ten opzichte van de bank

Ook de hypotheek verstrekkende bank eist over het algemeen schriftelijke instemming met verhuur (en dus ook Airbnb). Dit zogenaamde huurbeding is veelal opgenomen in de hypotheekvoorwaarden. De achtergrond hiervan is dat een verhuurde woning (over het algemeen) minder waard is dan een woning vrij van huur. Door short stay verhuur neemt het risico voor de bank dus toe. Als je als verhuurder c.q. eigenaar de bank niet om toestemming vraagt, handel je in strijd met de hypotheekvoorwaarden. De voorwaarden bepalen vaak dat de bank in dat geval de mogelijkheid heeft om de hypotheek op te zeggen.

Of de bank dit een dergelijke situatie daadwerkelijk zal doen, is de vraag. Zeker als de hypotheek keurig wordt voldaan en de woning bijvoorbeeld al deels is afgelost. Het risico voor de bank is dan immers beperkt. Ook hier: check de hypotheekakte goed.

De juridische positie ten opzichte van de gemeente

Individuele gemeenten hebben de afgelopen jaren beleid en regels ten aanzien van short stay verhuur opgesteld. Dit blog is niet bedoeld om hier een uitputtend overzicht van te geven. Wel is het goed om te realiseren dat je ook met deze regels goed rekening dient te houden. Voor het merendeel van de gemeenten met regels over short stay verhuur geldt dat deze zien op de verplichting om verhuur via bijvoorbeeld Airbnb vóóraf aan de gemeente te melden. Daarnaast is verhuur veelal beperkt tot een maximaal aantal dagen per jaar, een maximaal aantal personen per appartement of woning en is de verhuur van sociale huurwoningen sowieso niet toegestaan. De gemeente kan in geval van overtreding handhaven en afhankelijk van de overtreding bijvoorbeeld een boete opleggen (deze boetes kunnen zeer hoog oplopen!). Ook hebben veel gemeenten inmiddels een meldpunt waar (illegale) verhuur of overlast kan worden gemeld. Bovendien hebben veel gemeenten aangekondigd de regels ten aanzien van short stay verhuur in de komende tijd te willen aanscherpen. En al mag short stay verhuur (deels) van de gemeente dan heeft dat geen invloed op de andere regels zoals toestemming van de verhuurder dan wel van de VvE.

Tot slot

Uit het voorgaande blijkt dat er veel partijen zijn waarmee rekening dient te worden gehouden als je van plan bent om je appartement of woning voor korte duur te verhuren. Van belang is om je de risico’s verbonden aan dergelijke verhuur te realiseren. Veel van de procedures tegen short stay verhuurders zijn het directe gevolg van overlast. Als niet-juridische tip: voorkom overlast voor de omwonenden. Financieel gezien zal Airbnb aantrekkelijk blijven. Houd daarbij echter wel in de gaten wat juridisch wel en niet kan. Uiteraard kan ik je daar verder bij helpen!

Door Frederik Feenstra, advocaat bij BWK Partners Advocaten in Amsterdam.